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　　10月，是杭州天高氣爽，丹桂飄香的日子，浙江大學(xué)現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)理人高級(jí)研修班于9月25日開班，第二屆浙江大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人（總裁CEO）高級(jí)研修班將于11月27日開班，10月24日是浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所地產(chǎn)年代俱樂(lè)部成立的日子，新老朋友聚會(huì)一場(chǎng)共同交流發(fā)展房產(chǎn)心得。屆時(shí)我們邀請(qǐng)到著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家史晉川教授與會(huì)，下面是史教授的即時(shí)發(fā)言。

　　今天在座的都是杭城房地產(chǎn)屆的精英，也有一些老朋友。坦率講，我本人對(duì)房地產(chǎn)研究得很少，我主要研究領(lǐng)域是區(qū)域經(jīng)濟(jì)，原來(lái)研究宏觀經(jīng)濟(jì)，最近十年主要是研究浙江省區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要讓我對(duì)房地產(chǎn)發(fā)表一些看法，我的看法很簡(jiǎn)單，至于有沒(méi)有參考作用，大家可以自己來(lái)判斷。

　　最近，對(duì)房地產(chǎn)的議論非常多，報(bào)紙、媒體，包括北京上海來(lái)采訪的記者也比較多，因?yàn)椋贾莸姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)本身就是比較引人注目的市場(chǎng)。坦率講，無(wú)論是哪里來(lái)的媒體，我都說(shuō)，我不是研究房地產(chǎn)的，所以都沒(méi)有接受過(guò)這方面的采訪。但是，這不排斥我本人對(duì)浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)有一點(diǎn)自己的看法。總之，做為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)的判斷，只能是中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)的判斷。因?yàn)椋康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有中長(zhǎng)期的因素，也有短期的因素，至于短期因素，有業(yè)內(nèi)人士非常專業(yè)性的判斷。對(duì)于中長(zhǎng)期的判斷因素，作為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，尤其是象我們這種研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)的學(xué)者，還是有點(diǎn)話可以講的。

　　首先，第一個(gè)，房地產(chǎn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。我個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)到目前為止，在世界經(jīng)濟(jì)的排名中，世界銀行將它們分成四個(gè)檔次：10000美元以上的是發(fā)達(dá)國(guó)家；3000－10000美元的是上中等收入的國(guó)家；7000美元以下，是下中等國(guó)家，和750美元以下的低收入國(guó)家。中國(guó)去年是1000美元，是排在下中等收入國(guó)家的后十位。下中等國(guó)家加低收入國(guó)家和起來(lái)的總數(shù)差不多是100個(gè)國(guó)家，中國(guó)還是處于發(fā)展中國(guó)家。那么，從浙江省來(lái)看，我們?nèi)ツ甑娜司鵊DP按美元來(lái)算，是2300多美元，2400不到。今年可能會(huì)接近2600、2700美元，3000美元不會(huì)突破。我們杭州市去年接近4000美元，我們大致上講，中國(guó)、浙江、杭州，差不多是1、2、4這個(gè)水平。即使是4000美元也剛剛進(jìn)入上中等收入國(guó)家的門檻。總體上來(lái)講，我們中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，浙江做為沿海地區(qū)，盡管是個(gè)發(fā)達(dá)地區(qū)，2300多收入，還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家的水平。我們的工業(yè)化進(jìn)程，城市化的路途還非常遙遠(yuǎn)。從具體推進(jìn)工業(yè)化、城市化的要素來(lái)看，去年人均GDP,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，是112570億，這個(gè)水平大概是美國(guó)GDP的1/8。那么，去年的儲(chǔ)蓄率是多少？大家知不知道？去年的儲(chǔ)蓄率是45％。45％的儲(chǔ)蓄率，112570億的GDP，就意味著去年一年的儲(chǔ)蓄有將近5萬(wàn)億人民幣。那么，這個(gè)5萬(wàn)億人民幣拿來(lái)干什么呢？我想，這個(gè)5萬(wàn)億人民幣的儲(chǔ)蓄，最后總是要通過(guò)銀行這樣的間接融資渠道，或者資本市場(chǎng)這樣的直接融資渠道，最后，多多少少，它的大部分是要轉(zhuǎn)化為投資的。也就是說(shuō)，中國(guó)下一步進(jìn)行工業(yè)化、城市化整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金應(yīng)該不會(huì)形成很大的約束。再加上每年都有一、兩千億的外資進(jìn)來(lái)，所以說(shuō)，資金不會(huì)成為一個(gè)很大的約束。

　　推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的要素除了資金之外，第二個(gè)非常重要的因素就是勞動(dòng)力。中國(guó)的人數(shù)，上一次統(tǒng)計(jì)是127000萬(wàn)，差不多是13億，現(xiàn)在肯定已經(jīng)超過(guò)13億，這13億當(dāng)中，農(nóng)民還占了9億，9億農(nóng)民中要轉(zhuǎn)移出來(lái)的，向非農(nóng)化轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力，我想至少不會(huì)低于3億到4億。也就是說(shuō)，我們中國(guó)在目前到將來(lái)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，勞動(dòng)力還是處于無(wú)限供給的階段。那么，勞動(dòng)力不會(huì)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成很大瓶頸制約。那現(xiàn)在形成比較大的瓶頸制約的是什么？坦率講，就是自然資源，包括土地和環(huán)境。我們環(huán)境的承受能力和自然資源的消耗的制約比較大。盡管有這樣的自然資源的制約，但是，我想，勞動(dòng)力和資金結(jié)合在一起，它一定會(huì)找新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，新的投資方向來(lái)做，這是肯定沒(méi)有問(wèn)題的。

　　所以，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在今后的十年當(dāng)中，保持在6％，或者是7％的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，我想問(wèn)題不會(huì)太大。今年估計(jì)還是過(guò)9％的，明年已經(jīng)有預(yù)計(jì)出來(lái)了，樂(lè)觀的有9％，即使不太樂(lè)觀的也有8.2%—8.8％這樣的預(yù)測(cè)。所以，這樣的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在近十年的中期，我想是不會(huì)一下子掉下來(lái)的！所以，從這個(gè)角度來(lái)講，我個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)，工業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、現(xiàn)在的商貿(mào)業(yè)，包括象房地產(chǎn)這樣的行業(yè)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境不會(huì)有太大的問(wèn)題，這個(gè)是第一個(gè)判斷。

　　第二個(gè)判斷，就是中國(guó)有兩波引進(jìn)外資的高潮，第一波是在80年代到90年代的中期，在珠江三角洲。90年代初期，大量的外資是到長(zhǎng)江三角洲。那么長(zhǎng)江三角洲從90年代中期，以昆山為代表的臺(tái)商IT園區(qū)，和蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)為代表的園區(qū)，引進(jìn)了大量的外資。從長(zhǎng)三角來(lái)看，這說(shuō)明，長(zhǎng)三角目前的發(fā)展，已經(jīng)開始取代珠三角。成為全國(guó)已經(jīng)最具有希望、有全國(guó)影響的、有發(fā)展期的一個(gè)區(qū)域。而且，這個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)一體化正在加速。它作為世界第六大城市群，它的城市化進(jìn)程也在非常迅速地加速。這對(duì)浙江的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)我們房地產(chǎn)的發(fā)展，也是一個(gè)非常有利的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

　　在這個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，我們做進(jìn)一步細(xì)的判斷就可以看到；連續(xù)幾次評(píng)估，包括臺(tái)灣機(jī)電協(xié)會(huì)的評(píng)估；斯坦福大學(xué)烏托茂教授負(fù)責(zé)的評(píng)估，他來(lái)評(píng)估的時(shí)候，我也跟他談過(guò)，他現(xiàn)在是臺(tái)灣大學(xué)的教授，兼臺(tái)灣中小企業(yè)的研究員。他把蕭山列在第一個(gè)，今年繼續(xù)列在第一個(gè)。前幾天，我在工行資訊上面看到，去年，世界銀行國(guó)際金融公司做了一個(gè)四川和浙江中小企業(yè)的融資環(huán)境的比較研究。浙江省聘請(qǐng)我當(dāng)顧問(wèn)，評(píng)估結(jié)果，大家也都知道，杭州投資環(huán)境最優(yōu)，長(zhǎng)三角又是列在第一。原因是什么？很多專家，包括我本人，判斷是這樣一個(gè)原因。就是90年代中期，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程過(guò)程當(dāng)中，外資發(fā)展的重心一直是在北翼，在蘇錫常這一帶。大家知道，上海，然后蘇錫常一條線，然后泰洲、揚(yáng)州，一直到南通，他們上面一個(gè)V字形，是長(zhǎng)三角北翼。我們下面杭嘉湖，然后是杭紹甬，一直到舟山，現(xiàn)在臺(tái)州也進(jìn)來(lái)了，在下面形成一個(gè)V字形，這是長(zhǎng)三角的南翼。在這個(gè)大長(zhǎng)三角區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一體化進(jìn)程當(dāng)中，前幾年，或者講是在2003年之前，重心基本上是在北翼。也就是上海和江蘇。那么經(jīng)過(guò)這十年區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展一體化進(jìn)程，尤其是北翼大量地吸引外資，應(yīng)該說(shuō)北翼的外資密集度已經(jīng)比較高了。

　　去年，我應(yīng)邀去無(wú)錫市委市政府，也跟他們談了這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在發(fā)展的重心有點(diǎn)往南移了。那么，隨著發(fā)展重心向南翼傾斜，外資的投資意向越來(lái)越傾向于長(zhǎng)三角的南翼，請(qǐng)大家注意，這里有一個(gè)給浙江的很大的契機(jī)。就是說(shuō)，廣東珠三角在引進(jìn)外資的時(shí)候，他們那個(gè)時(shí)候沒(méi)有什么民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。八十年代，長(zhǎng)江三角洲北翼在大量引進(jìn)外資的時(shí)候，正是他們民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最不景氣、衰退的時(shí)候。那么，浙江，長(zhǎng)三角南翼，象杭州這樣的區(qū)域，我們現(xiàn)在大量的外資要進(jìn)來(lái)的時(shí)候，我們這個(gè)區(qū)域是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的區(qū)域，有大量的、優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)在這個(gè)區(qū)域當(dāng)中運(yùn)作。也就是，我們?cè)谶@樣一個(gè)背景下，可容納更多的外資到長(zhǎng)三角南翼發(fā)展。

　　這么多的外資，或者說(shuō)洋、民營(yíng)企業(yè)，碰到這里。這么多優(yōu)秀的洋的、土的民營(yíng)企業(yè)，中外的民營(yíng)企業(yè)這兩股力量合在一起，有可能對(duì)浙江省，尤其是對(duì)長(zhǎng)三角南翼的杭州、蕭山這樣的區(qū)域，會(huì)形成一種新發(fā)展機(jī)遇，形成一種新的碰撞。新的碰撞之后，它的產(chǎn)業(yè)分期，它的企業(yè)行政轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)定位的轉(zhuǎn)換等等，都會(huì)有非常明顯的變化。我想，有可能會(huì)有一種新的碰撞之后的亮點(diǎn)，或者閃光的東西出來(lái)。昨天，每日商報(bào)采訪我的時(shí)候，我在講到百?gòu)?qiáng)縣的時(shí)候，我講了這個(gè)觀點(diǎn)。他們有三篇文章，三個(gè)地方引到我的觀點(diǎn)。這是個(gè)很大的契機(jī)，尤其是長(zhǎng)三角南翼，杭州灣地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　我想，無(wú)論是在中國(guó)的整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，還是在長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，還是，長(zhǎng)三角南翼的、浙江的、特定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，在未來(lái)五年當(dāng)中，我個(gè)人估計(jì)，是比較樂(lè)觀的。當(dāng)然，也會(huì)有一些制約的因素，比如說(shuō)匯率，比方說(shuō)SA8000等等，這些因素也可能會(huì)對(duì)我們加工貿(mào)易、出口貿(mào)易，推進(jìn)它的成本，對(duì)他們的企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一些困難等等，這方面也會(huì)有一些不利的因素。但是總的來(lái)說(shuō)，我個(gè)人比較看好中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、浙江的經(jīng)濟(jì)和長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該說(shuō)還是有相當(dāng)發(fā)展空間的。

　　我們浙江省的目標(biāo)，大概到2010年，或者再多一點(diǎn)，浙江省的人均GDP大概會(huì)達(dá)到5000美元左右，到2020年，保守地講，我們的人均GDP會(huì)達(dá)到8000美元。按我個(gè)人想法10000美元也未嘗不可。如果，到2010年人均收入到5000美元這樣的水平，可能要多，也有樂(lè)觀的說(shuō)是將近6000美元，到2020年是8000到10000美元人均收入這樣的水平，我想對(duì)很多產(chǎn)業(yè)都是一個(gè)需求拉動(dòng)的契機(jī)，也包括房地產(chǎn)，這是我個(gè)人對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)房地產(chǎn)影響的一個(gè)粗略的判斷，對(duì)不對(duì)大家都可以提出一些批評(píng)，也很愿意跟大家做一些探討，謝謝大家。